U LIBOR, una volta u numeru u più impurtante di i mercati finanziarii, sparirà da a storia dopu à ghjugnu 2023 è ùn serà più adupratu per valutà i prestiti.

À partesi da u 2022, parechji prestiti à tassu variabile di i prestatori ipotecari sò ligati à un indice - u SOFR.

Cumu u SOFR affetta i tassi di prestitu fluttuanti? Perchè u SOFR deve esse adupratu invece di u LIBOR?

In questu articulu, spiegheremu ciò chì hè esattamente u SOFR è quali sò i principali punti di preoccupazione quandu si calculanu i tassi d'interessu aghjustabili.

 

Prestiti Ipotecari à Tassu Variabile (ARM)

Dati i tassi d'interessu elevati attuali, assai persone optanu per prestiti à tassu variabile, cunnisciuti ancu cum'è ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

U termine "aghjustabile" significa chì u tassu d'interessu cambia annantu à l'anni di u rimborsu di u prestitu: un tassu d'interessu fissu hè accunsentutu per i primi anni, mentre chì u tassu d'interessu per l'anni rimanenti hè riaggiustatu à intervalli regulari (di solitu ogni sei mesi o un annu).

Per esempiu, un ARM 5/1 significa chì u tassu d'interessu hè fissu per i primi 5 anni di rimborsu è cambia ogni annu dopu.

Tuttavia, durante a fase flottante, l'aghjustamentu di u tassu d'interessu hè ancu limitatu (caps), per esempiu 5/1 ARM hè generalmente seguitatu da u numeru à trè cifre 2/1/5.

·U 2 si riferisce à u limitu iniziale per l'aghjustamentu di l'interessi (limitu di l'aghjustamentu iniziale). Sè u vostru tassu d'interessu iniziale per i primi 5 anni hè di 6%, u limitu in u sestu annu ùn pò micca superà 6% + 2% = 8%.

·L'1 si riferisce à u limitu per ogni aghjustamentu di u tassu d'interessu eccettu u primu (limitu per l'aghjustamenti successivi), vale à dì un massimu di 1% per ogni aghjustamentu di u tassu d'interessu à partesi da l'annu 7.

·U 5 si riferisce à u limite superiore per l'aghjustamenti di i tassi d'interessu durante tutta a durata di u prestitu (limitu di aghjustamentu à vita), vale à dì chì u tassu d'interessu ùn pò micca superà u 6% + 5% = 11% per 30 anni.

Siccomu i calculi di l'ARM sò cumplicati, i mutuatarii chì ùn cunnoscenu micca l'ARM tendenu spessu à cascà in un bucu! Dunque, hè assai impurtante per i mutuatarii capisce cumu calculà u tassu d'interessu variabile.

 

Quali sò i principali punti di preoccupazione di u SOFR quandu si calcula u tassu variabile?

Per un ARM 5/1, u tassu d'interessu fissu per i primi 5 anni hè chjamatu tassu iniziale, è u tassu d'interessu chì principia in u 6u annu hè u tassu d'interessu cumpletamente indicizatu, chì hè calculatu da indice + margine, induve u margine hè fissu è l'indice hè generalmente u SOFR mediu di 30 ghjorni.

Cù un margine di 3% è un SOFR mediu attuale di 30 ghjorni di 4,06%, u tassu d'interessu in u 6u annu seria di 7,06%.

Chì ghjè esattamente questu indice SOFR ? Cuminciamu cù cumu si sviluppanu i prestiti à tassu variabile.

In Londra in l'anni 1960, quandu l'inflazione era in crescita, nisuna banca era disposta à fà prestiti à longu andà à tassi fissi perchè eranu in mezu à una inflazione crescente è ci era un risicu significativu di crescita per i tassi d'interessu.

Per risolve stu prublema, e banche anu creatu prestiti à tassu variabile (ARM).

À ogni data di reset, i membri individuali di u sindicatu aghjunghjenu i so rispettivi costi di prestitu cum'è riferimentu per u tassu di reset, aghjustendu u tassu d'interessu addebitatu per riflette u costu di i fondi.

È a riferenza per questu tassu di reset hè u LIBOR (London Interbank Offered Rate), di u quale si sente spessu parlà - l'indice chì hè statu riferitu ripetutamente in u passatu quandu si calculanu i tassi d'interessu aghjustabili.

Finu à u 2008, durante a crisa finanziaria, alcune banche eranu reticenti à dumandà tassi d'interessu più alti per copre a so propria crisa di finanziamentu.

Questu hà palesatu e principali debulezze di u LIBOR: u LIBOR hè statu assai criticatu per ùn avè una vera basa di transazzione è esse facilmente manipulatu. Da tandu, a dumanda di prestiti trà e banche hè calata drasticamente.

In risposta à u risicu di sparizione di u LIBOR, a Riserva Federale hà furmatu u Cumitatu di i Tassi di Riferimentu Alternativi (ARRC) in u 2014 per truvà un novu tassu di riferimentu per rimpiazzà u LIBOR.

Dopu à trè anni di travagliu, l'ARRC hà sceltu ufficialmente u Secured Overnight Financing Rate (SOFR) cum'è u tassu di rimpiazzamentu in ghjugnu 2017.

Siccomu u SOFR hè basatu annantu à u tassu overnight in u mercatu repo sustinutu da u Tesoru, ùn ci hè guasi nisun risicu di creditu; è hè calculatu utilizendu u prezzu di transazzione, rendendu difficiule a manipulazione; in più, u SOFR hè u tipu più scambiatu in u mercatu monetariu, chì pò riflette megliu u livellu di i tassi d'interessu in u mercatu di finanziamentu.

Dunque, à partesi da u 2022, u SOFR serà adupratu cum'è standard per a fissazione di u prezzu di a maiò parte di i prestiti à tassu variabile.

 

Chì sò i vantaghji di un prestitu ipotecaru à tassu variabile?

A Riserva Federale hè attualmente in un ciclu di rialza di i tassi è i tassi ipotecari fissi à 30 anni sò à livelli elevati.

Tuttavia, se l'inflazione diminuisce significativamente, a Riserva Federale entrerà in un ciclu di riduzione di i tassi d'interessu è i tassi ipotecari torneranu à livelli nurmali.

Sè i tassi d'interessu di u mercatu diminuiscenu in u futuru, i mutuatarii ponu riduce efficacemente i costi di rimborsu è prufittà di tassi d'interessu più bassi senza avè da rifinanzià scegliendu un prestitu à tassu variabile.

Inoltre, i prestiti à tassu variabile anu ancu tipicamente tassi d'interessu più bassi durante u periodu d'impegnu cà altri prestiti à termine fissu è pagamenti mensili anticipati relativamente più bassi.

Dunque, in a situazione attuale, un prestitu à tassu variabile seria una bona scelta.